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信息名称  2017年良庆区房地产开发投资和销售情况分析
文号   生成日期  2018-02-14
内容概述  
2017年良庆区房地产开发投资和销售情况分析

  在2016年良庆区房地产市场投资、销售双双火爆的基础上,2017年房地产投资和销售依旧高速增长,增速虽然稍有回落,但总量仍然稳居南宁市各县区第一位。

   一、房地产开发市场基本情况

  (一)房地产开发投资逐步趋向理性、平稳增长

  2017年1-12月份,良庆区房地产开发投资完成286.02亿元,同比增长44.3%,比去年同期回落7.26个百分点。良庆区房地产开发投资总量在南宁市各县区中排名第一,增速比南宁市平均水平(12.19%)高出31.84个百分点,拉动全市房地产开发投资增长10.28个百分点,对全市房地产投资的贡献率为84.35,良庆区房地产市场投资热度不减。按投资走势看,上半年房地产开发投资波动幅度较大,下半年投资趋于理性平稳增长。

  从工程用途来看,商品住宅投资增长较快,比重大。2017年1-12月,良庆区商品住宅完成投资187.2亿元,增长90.91%,占全部投资总量的65.45%,比上年占比提高15.98%;办公楼完成投资46.11亿元,增长14.21%,占16.12%;商业营业用房完成18.08亿元,下降3.21%,占6.32%。房地产开发投资的增长主要依靠商品住宅投资的拉动。

  (二)楼市成交持续高位运行,市场热度不减。

  2017年1-12月份,良庆区商品房销售面积337.35万平方米,增长24.78%,比上年同期回落49.78个百分点,比全市平均水平(16.32%)高8.46个百分点。商品房销售额307.92亿元,增长47.11%,比上年同期回落42.54个百分点。虽然商品房销售面积和销售额比上年同期都有所回落,但总量仍排在南宁市各县区商品房销售面积和销售额的第一位。按商品房类型看,1-12月,全区商品住宅销售面积271.19万平方米,增长14.76%;办公楼销售面积34.92万平方米,增长127.92%;商业营业用房销售面积10.31万平方米,下降8.64%。

  (三)房地产开发企业到位资金充裕

  2017年,良庆区房地产开发本年实际到位资金小计403.92亿元,增长33.2 %,到位资金是房地产开发投资额的1.41倍,为房地产项目的持续开发提供有力的保障。其中国内贷款94.51亿元,增长92.76%,自筹资金134.16亿元,同比增长32.05%,其他资金来源175.25亿元,增长14.82%,其他资金来源中的个人按揭贷款98.76亿元,下降6.78%。

2017年良庆区房地产项目到位资金情况

  本年实际到位资金小计

007

4039229

3032554

33.2

    国内贷款

008

945120

490298

92.76

    利用外资

009

0

0

***

    自筹资金

010

1341644

1016002

32.05

      #自有资金

011

0

470169

-100

    其他资金

012

1752465

1526254

14.82

      #定金及预收款

013

987627

1059489

-6.78

  二房地产开发投资和销售的特点

 (一)新增项目对房地产开发投资贡献大2017年1-12月新增房地产项目共入库18个,退库3个,截止2017年12月,良庆区共有在库房地产项目81个,增长22.73%,比上年同期增速回落20.75%,其中包括金域中央、五象新都一期(新村村农民安置房)、建工城等8个计划总投资大于20亿元的大型房地产项目。2017年新入库项目共完成投资146.1亿元,占全年房地产开发完成投资的51.08%,拉动良庆区房地产开投资增长73.70个百分点,对良庆区房地产开发投资的贡献率为166.38%。新入库项目成了房地产开发投资增长快的最重要原因之一。

 (二)商品房销售面积增速放缓。2017年,良庆区商品房销售面积337.35万平方米,比去年同期回落49.78个百分点,销售面积增速有所放缓,主要原因有以下三点:

  1.库存房地产项目销售面积下降。去年同期城区销售面积过十万平方米的9个项目,碧桂园天玺湾、恒大绿洲、天誉花园、广源大都会壹区等,今年以来只有恒大绿洲和龙光玖珑湖的销售面积比去年同期有所上涨,其余8个项目由于房源减少等原因,销售面积比2016年有所下降,累计减少79.81万平方米,拉低城区2017年商品房销售面积增速回落29.52个百分点。

  2.新入库房地产项目数量下降。2016年新入库房地产项目22个,累计销售面积84.83万平方米,拉动城区2016年房地产销售面积增长54.77个百分点;2017年新入库房地产项目仅18个,累计销售面积99.66万平方米,拉动城区2017年销售面积增长36.86个百分点,不足以支撑房地产销售面积维持高增速。

  3.商品房销售面积受政策影响大。2017年南宁市出台了不少调控政策,其中包括“公积金新政”、“限价+限贷+限转让”、“限地价”、“限装修价”、等,这对良庆区的销售面积产生一定的影响。根据统计数据计算,2017年1-12月,良庆区商品房(仅住宅)销售单价为9043元/平方米,并且五象新区大部分楼盘交付标准逐渐从毛坯房向全装修房转变,许多楼盘精装部分的费用无法进行贷款,需要在一年内付清。高额的首付款和收紧的贷款政策使得购房者逐渐回归理性,观望情绪渐浓。同2016年由于房地产销售在“购房补贴”、“降准降息”、“契税新政”等一系列利好政策下,取得74.56%的高速增长,基数增,给2017年销售面积增长带来压力

  三、存在的主要问题

 (一)土地购置费占房地产开发投资比重大。

  从投资构成看,2017年房地产开发投资按构成分:建筑工程122.92亿元, 安装工程27.66亿元,设备工器具购置4.65亿元,其他费用130.8亿元(其中土地购置费 107.43亿元,土地购置费占了房地产开发投资的37.56%,比上一年度提高了5.01%。土地购置费占房地产开发投资的比重越来越高,给房地产开发投资带来了不确定因素,2018年若是没有大量新入库项目带来新的土地购置费,房地产开发投资增速可能会大幅下滑。

 (二)项目前期工作滞后影响入库统计。

目前五象新区仍有些房地产项目,如沁园、DK国际等,已在前几年成功挂牌出让土地进行项目开发,但由于规划调整、开发商变更、前期报批手续办理、企业配合度差等原因,未能提交完整的材料进行入库统计,这些项目对房地产开发投资持续快速增长关重要。

   (三)库存房地产项目投资建设进度慢

虽然房地产投资增速达到44.3%,但从81个房地产项目完成进度看,扣除18个2017年新入库项目完成投资后,余下63个项目2017年仅完成投资139.92亿元,78%的房地产项目仅完成48.92%的投资,库存房地产项目投资进度较慢,一是部分项目接近完工,完成投资少。目前良庆区有一部分在库房地产项目已接近完工,如绿地国际花都项目、金源一品、江悦蓝湾等项目,累计完成投资都已经接近计划总投资,但是本年完成投资几乎为零。二是部分项目由于规划调整、资金问题等原因停工或者进度缓慢。如宁泰新港湾大厦、南宁五象新区前海人寿总部基地项目、京华广场等项目的施工进度非常缓慢,完成投资较少。隆新花园二期1号楼、富皇新城、英华嘉园等项目停工,2017年完成投资为零。

  四、2018年几建议

  1.抓好房地产项目入库工作,做到应统尽统。继续抓好项目入库统计工作,加大良庆区房地产企业和项目的排查力,做到不重不漏,应统尽统;对符合条件入库的企业和项目,如目前核实已开工建设的沁园、富雅国际酒店、DK国际等项目,要尽快联系企业提供材料入库统计,为2018年一季度数据开门红做好准备。

  2.提高服务水平,大力引进房地产项目。继续发挥五象新区的区位优势,引进更多房地产企业和项目,进一步推进房地产开发;提高服务水平,简化行政审批流程,缩短审批时限,确保企业按时开工,使良庆区房地产开发再掀起一个新高潮。

  3.提高统计数据质量。城区统计局要结合统计执法检查,每月、季度对房地产开发企业开展数据质量抽查工作,把数据质量核查形成制度化,进一步提高统计数据质量;继续抓好企业统计工作规范化建设,通过建章立制,建立原始资料的收集、报表报送、档案管理等工作制度,重点指导部分企业作为统计规范化建设示范单位,提高房地产企业依法统计及管理的水平。


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